复盘李炳亮10月26日接受《乐居财经》访问录
左岸地产 2022-11-03
2022年10月26日，李炳亮接受《乐居财经》媒体访问，对珠海11月即将新推7宗地块的土拍情况提出了自己的见解，以下为相关报道：同时李炳亮还认为：“对于这七块地是否会顺利拍出，应该不成问题，中国马上进入百年复兴的新时代，2023年将是一个重要的节点，相信有实力、有战略、对中国未来有信心的房地产企业，不会错过这些机会的。”
对于为什么珠海会选择11月迎来集中供地，这又释放了什么信号？李炳亮则认为：
“疫情将近三年，对本已发展乏力的世界经济犹如雪上加霜。特别是中国房地产业，受到供求关系的转化，以及前期行业发展过快积累的债务去化压力，变得更加的被动，近一两年以来暴露的大量债务暴雷事件，对行业的投资和消费影响是巨大的。珠海作为一个享受粤港澳大湾区红利而快速发展的年轻城市，无论是经济还是房地产行业，也都受到一定的影响。但是，有一点是肯定的，珠海的城市扩容、产业投资、实体工业扩张、高新技术产业基础持续的发展，这都是一个经济体即将起飞的条件和基础。此次拍地，恰逢二十大的召开和临近年底，相信既是政府财政和规划工作的落实，也是对新一届政府带领国家经济走向更加美好未来的信心所在。”
2022年11月3日上午，珠海成功出让7宗地块，揽金50.3亿！
地块一：22136/珠自然资储2022-13的商住地块，由大横琴置业以6.64亿元拿下，楼面价约7010元/㎡。地块二：22137/珠自然资储2022-14的纯住宅地块，由大横琴置业以4.57亿元拿下，楼面价约7651元/㎡。地块三：22139/珠自然资储2022-16的纯住宅地块，由大横琴置业以7.99亿元拿下，楼面价约8094元/㎡。
|斗门湖心新城出让地块，图源“乐居财经”
地块一：22138/珠自然资储2022-15，为“居住+商业+幼托”用地，由华缤（华发）以13.1亿元拍下，楼面价约9848元/㎡。地块二：22140/珠自然资储2022-17，为“居住+商务+商业“地块，由珠海市航城山海荟开发有限公司以5.49亿元拍下，楼面价约6766元/㎡。
|金湾滨海商务区出让地块，图源“乐居财经”
保税区成功出让了一宗商住地块，其紧邻万科琴语新澳，被华霆（华发）以5.63亿拍下，楼面价约14196元/㎡。
|保税区出让地块，图源“凤凰网房产珠海站”
前山重新挂牌的纯住宅地块，22133/珠自然资储2022-12，位于暨南大学科技园旁，被珠海兴格（格力集团旗下企业）以6.88亿元拿下，楼面价约14625元/㎡。
|前山出让地块，图源“乐居财经”
注：以上土拍情况摘自“凤凰网房产珠海站”及“乐居财经”。
可能像过去那样的高峰期再难复返，全国城市大建快建新区的时代也可能一去不复返，现在及未来的年交易体量可能在10-12万亿左右，并在若干年后缓慢下到7-10万亿左右，数据是预估，未必精准，但应该可能说明这是一个趋势。
未来行业供应大比例应由央企、地方国资机构提供，大部分城市新区扩张放慢，繁华市中心城市更新项目成为相对风险小的领域，3-5线城市新区建设萎缩相对比大城市明显，1-2线城市优质资产相对还可以。民企，只有少数可以生存并略有表现，大发展不太可能是方向，小而精应该首选。央企、地方国企、地方国资融资项目平台，将成为房地产行业萎缩及庞大债务消化期的主力军为国站岗，有一部分城市，比如年轻而有活力的珠海，由于自身条件的独特性，将成为行业变化中的受益者之一。新形势下，大家别指望过去那种以房地产绑架国家的思想还有效，并由此去看待未来的房地产行业，一切回不去的。但作为仍有10-12万亿的市场，放在国内还是强势的领域。目前投资拉动经济的需求仍客观存在，其作用仍然高效有力，比如遍地开花的以政府为主导的产业园、各种智慧园等，但为这些庞大的新型产业园大举借债建设，并因此配套庞大的产业引导基金，这些都是真金白银的投资，这么多新的产业资本扎进去，务必谨慎考虑未来的过剩及回报平衡问题。不管怎样，先把目前庞大体量惯性及四处债务暴雷的房地产的失位作用尽力补了，也是务实的做法。但过去的超发、借债、杠杆问题，目前及未来仍是一座必须跨过的大山。鉴于从业22年的所见所闻及深度思考，未来的央资、国资在房地位行业补位的责任重大，这不仅体现在理论上，更应体现在实践的成效上，大到拿地的资金及战略眼光，小到产品规划及售出，毕竟开发行为也是一门生意，生意是需要盈利的！而目前的问题是：除了地价提升的成本压力、市场信心不足的压力很难改变外，产品策划定位、规划设计、装修设计、景观设计、功能设备创新、品牌包装创新等，都是应该也可以做得更好，而且成本几乎没有增加多少。相反在销售环节，动辄高达5%左右的渠道销售费用，以及其他广告投入、活动及推广费用等，全部统计后，已快成房地产开发的大头，而这些成本，其实是可以极大避免的-即如果把更大的精力、思想、费用投入到前期产品的打造上，后期的必要营销费用将极大下降，总体至少可以为项目省下销售额3-5%的成本，这是额外的边际效益，再加上原来的少得可怜的净利润预估，项目的开发绩效将十分可观，同时可以保障相同售价比同业卖得更快，或者相同时间售价更高。如果问我现在的房地产行业有没有机会，我会说更有机会，但必须生产有竞争力的非标产品，这一句简单的回答，可能好多从业者理解不了，或即使理解但却是一座跨不过的山。最后，衷心祝愿珠海越来越好、珠海的同行更加努力出位。
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