作者：李炳亮
武汉理工大学本科毕业，目前就读北京大学光华管理学院EMBA硕士研究生。
曾在可口可乐等企业任职，2002年创立左岸地产营销机构，任董事长。定居珠海23年，长期从事房地产及城市和经济发展观察，有独到视角和见解，担任多个传统媒体和新媒体的评论员，并著有自己的微信公众号自媒体《喨典》。
一边经营企业，擅长建筑顾问、定位策划、销售、品牌等战术执行及行业趋势研究和架构设计等战略规划；一边深入经济、城市、产业发展等理论研究，是珠海不可多得的实践与理论双重维度复合型人才。
开篇：牛年犇序
时光飞逝，不知不觉中鼠尽牛来，到了2021年开启日-元旦。
犹记往年1月，武汉新冠疫情爆发，随后在党和国家果断和强力领导下，在全国人民群策群力万众一心下，肆虐疫情，很快受到控制。并在3月份后，逐步进入恢复经济生产的快车道。
▲2020年二季度，中国GDP迅速转正实现同比增长3.2%
然而，中国疫情是控制了，国外的世界，却全面爆发起来，至今愈来愈严重。我们好不容易挺过2020年，在疫情和中美关系恶化影响之下，虽有惊无险，但仍是几家欢喜几家愁，很难回到过去那种全国昂首挺胸、无牵无挂奔跑的状态了。
回想2020年1月末当初那种对前途的焦虑、惶恐、不安，感慨万千。这一年，全世界、我们的国家和人民都不容易，每一个人都不容易。但是，时间永远是向前的，它不会因人类而停止，未来前进的路上，我们将遇见更多的未知。
经过世界一战，由美国主导的世界进入一个新的秩序，但还不够稳定。二战结束后，美国以强大国力，主导了二战后的国际秩序，并通过冷战分裂了苏联，通过联盟控制了欧盟和日本，通过贸易和投资，协同了中国，世界秩序在这一轮发展中，营造了安定生存环境和自由宽松的知识文明沟通氛围，因而人类科技文明和文化发展，得到高速发展。
但万物总有发展规律，社会财富和世界资源，一定是流动的，也一定是向聪明勤快、吃苦耐劳、拥有优良传统和悠久文化，以及大民族大国家倾斜的，中国经过四十年的改革开放，特别是加入WTO后，快速成长成一个规模庞大、国力强盛的国家，已不可避免的影响到美国的世界利益。
因此在2020年世界疫情仍然肆虐、美国疫情已超2000万的情况下，美国依然不顾国内政治分裂和人民矛盾重重的困局，频频通过针对性制裁、武装挑衅、设置贸易门槛、干涉科技和文化交流、干涉中国内政、全球拉帮结派等手段来扼制中国崛起。
对于中国新的2021年，也许疫情的影响是有限的，美国对中国的影响，才可能是巨大和充满未知的。
牛年来了，渡过惊心动魄的一年，我们先松一口气，理一理思路，然后继续奔跑，这才是中国人。
第一章
拿着锤子的美国
01
世界大格局
查理·芒格曾有一句比喻：“当你手里拿起锤子，就看什么都像钉子了”。当今世界，从建国开始，美国手里一直握着锤子，敲打着整个世界。
世界一战结束（1914年7月28日-1918年11月11日），战胜国（协约国）和战败国（同盟国）签订了《凡尔赛条约》（全称《协约国和参战各国对德和约》），基本确立一战后世界格局-凡尔赛华盛顿体系。
由于当时美国实力尚未足够强大，美国国会认为美国在合约中承担责任与获得利益不对等，因此没有通过签署。而当时尚强大的英法，也不希望美国参与约束太多，乐见其成。
一战后形成的瓜分世界资源的体系，属于帝国主义之间，体系内部制衡力量均等，缺乏核心主导者，这也导致了帝国主义之间在后来的争夺世界资源中，很快失衡，进而爆发第二次世界大战（1939年9月1日—1945年9月2日）。
二战重创了欧洲和日本，没有受战火波及的美国，不仅大发战争横财，整个国力亦因此获得极大提升。二战结束后，美国在英法德日受创国力下降下，顺理成章的担当起帝国主义的领导者。而同时期的苏联，也凭着自身的贡献和实力，担当起社会主义的领导者。
二战后形成的雅尔塔体系，与一战后最大不同是，这是帝国主义和社会主义之间的世界格局，由于苏美力量均衡，两大阵营相对克制，世界进入冷战，并相对稳定发展多年。
后来发生了几个大事件，其中对世界影响最大的，个人认为一是1991年12月25日的苏联解体，终结世界两大阵营的冷战，而意外的促进了世界经济建设大发展，并快速形成全球经济一体化。
二是1995年1月1日成立了世界贸易组织（WTO）以及中国于2001年12月11日加入，进一步加速了全球化的广度和深度。
▲图源/新华网
中国的加入，代表世界上最勤快、数量最庞大、资源最低廉的生产供应体系形成，世界获得了源源不断物美价廉的生活物质，全球进入超高速发展阶段。中国最终也从WTO中获得巨大回报，成长为今日综合国力全球第二，仅次于美国。
▲图源/见水印
02
美国的霸权
我们首先简要分析美国为什么强？从历史看，不管是一战，还是二战，美国参与世界资源争夺的手段，很少通过直接占领领土。
他通常采用的手段是通过强大的战争武力，或者强大的金融手段，达到控制目标资源的目的，具体就是“美元霸权+军事保障”。比如1971年前，控制黄金储备，推出“黄金定义美元”霸权；1971-2014年前后，控制石油产区，推出“石油定义美元”霸权，依靠供应源源不断的美元给世界，并收取无本万利的“金融手续费”，美国成为苏联解体后强大的唯一超级大国。
随着中国改革开放和加入WTO，以及韬光养晦政策的彻底执行，中国埋头苦干了30年后，获得巨大的发展，特别是互联网经济的出现，让中国获得弯道超车的良机。
中国在不知不觉中，通过不断引进、学习、复制、创新，通过快速迭代，在科技和工业体系上，突飞猛进，诞生了华为、腾讯、阿里、京东等互联网巨头。这个领域，最终形成中美两家高处不胜寒的竞争格局。
▲截至2018年，全球20大互联网科技巨头的席位都被中美两国包揽（图源/见水印）
对于中国获得今天的巨大成就，我们不得不谈一谈房地产。
我的研究生教授告诉我们：中国除了人口红利外，以土地、房地产和基建作为抵押物，极大地扩大了社会信用，加速中国经济的货币化，并因此形成以信贷驱动的投资改变中国经济微观基础——中国企业在规模上迅速崛起。
可以说，以房地产和大基建为主导投资体系，在中国崛起的路上，起到很大的、不可替代的作用。
改革开放以来，其中1990-2002年，是贸易为王年代，外贸主导经济模式，实体加出口成为王道，当时口号是“三年不开张，开张吃三年”。
接着2003-2013年，进入房地产为王的年代，期间投资主导了主流经济模式，房地产加大基建，推动城市和经济的发展，期间也导致一定的货币超发，经济加了杠杆后，进一步加速。
2014年-至今，“后房地产+金融+科技”形成显性特征，出现了混合经济模式的趋势，后房地产、新型基建（基建PPP+新型城镇化+田园综合体+物流园+智慧地产等）等的出现，改变了过去的投资思维，以租代售+自持经营的存量运营模式，开始取代过去增量销售模式。这个转变，对投资主体的走向和资金的流向，产生长远和根本的影响。
聊完房地产，说回美国。
也许高傲多年的美国，真的从未正视过中国的力量和崛起，但一旦美国醒过来，肯定接受不了，大家别忘了，美国从来没有放下过锤子！在他的眼中，时刻在寻找钉子，一旦发现，寻找机会就是一锤，甚至N锤。
我们观察到，2011年，美国撤军伊拉克；2014年，撤军阿富汗；2014年，美国低价页岩产量大增，导致国际石油价格大跌。美国暂离中东、石油降价，这些会不会暗示美国放弃石油美元霸权？还是直接打击石油生产国（中东+俄罗斯+南美+非洲等）？而暂离中东的美国，拉开重返亚太的战鼓，我们有理由相信，这是奔着中国来的。
事实证明，2015年后，中美贸易摩擦不断、美国对中国内政的干涉更是层出不穷。
2020年，即使美国国内深陷新冠疫情的重创，但仍然变本加厉的对抗中国。
2021年，相信拜登执政下的美国，不会改变什么，毕竟美国是一个战略型国家，因此，中国的未来，与美国的关系不是分开了，而是更加紧密了。可以说，中美关系的处理，不仅影响彼此，更是影响世界的走向。
第二章
崛起的中国
01
经济学的三驾马车
经济学常说的经济三驾马车，即“投资+外贸+消费”。
▲图源/南方日报
第一驾马车是贸易。根据现实观察，2020年新冠疫情爆发前，比起过去，贸易是略有下滑的，贸易的下滑，来带的是实体产能过剩，毕竟中国的产能很大是为出口而来的。
第二驾马车是消费。美国是世界最大的消费国，消费对拉动美国的经济，起到巨大的作用。美国靠吃世界的金融红利以及国内的消费，形成美国的经济良性循环。
但中国尚是发展中国家，经济总量是上来了，但人均仍处世界低位。因此，短期内，三驾马车中的消费，是很难有巨大推力的，特别是没有彻底解决“老有所养、病有所医、少有所学”前，消费经济尚需一段时间。
第三驾马车是投资。从前面所述，投资对中国经济发展作用至关重要，但由于多年的行业发展，已形成地方基建债务高企、房地产总量增长放缓、全国性房地产供求失衡、货币超发等不利现象，未来很难保持全面的信贷拉动作用。虽然短期内，去土地财政的路子走不通，但是这个问题必须提上处理的日程。
02
我们的反思
（1）与美国的贸易战怎么打？
（2）如果外贸收入减少，国内经济怎么弥补？
（3）如果房地产发展受阻，受影响的地方财政如何确保偿还地方债务和不断增大的城建支出？
（4）如果放弃货币增发，量化宽松，社会是否可以承受经济下行的社会压力？
（5）如果继续货币增发，或者隐性增发，房地产的有效增长力度是否足够达到吸收社会通胀？
目前国内正面临巨大的经济转型、产业升级需要，而世界上存在贸易逆差的各个发达国家，特别是美国，自特朗普就任总统后，去全球化和美国利益优先的策略，让美国与世界的摩擦，特别是与中国的摩擦加大了起来。
贸易战的硝烟仍在，科技战也开打，中国优秀的科技企业纷纷受到美国芯片等技术的限售，比如华为等。因此国家去年也实施必要的应对措施，比如内循环经济、新基建、加入区域性自贸区等。但毕竟远水救不了近火，从三驾马车分析，投资拉动经济的作用，仍难以短期内改变。
03
进入后房地产时代
自2013年以来，房地产全国整体性供求失衡，供大于求、行业发展潜力下降，已是事实。三、四、五线城市库存严重，一线、二线、特殊三线城市火爆，特别是一线和二线城市的老区提质（城市更新），开始和城市新区增量作用并驾齐驱。
在整体投资下滑和资本汇集安全区的作用下，一线城市、二线、特殊三线城市成资本安全岛，僧多肉少使得上述区域的资产溢价（泡沫）加速。房地产政策调控的深化，恰恰反应房地产的区域差异化严重。
从2016年10月份开始的政策性调控，一直延续到今天，没有放松迹象，反而有深入和扩大的趋势，造成的结果是“小房企撤离、中房企挣扎、大房企战略转型或加速兼并整合形成头部垄断”。
兼并、发债、三四线资本撤离、一二线资本集中、多元化、境外拓疆、重资产转轻资产等，成房地产行业的热门名词，房地产行业进入恒大者越大、恒强者越强的阶段，垄断和分化的趋势正在加速。
04
中国经济预见
个人认为，在中国贸易未进入良性循环和可控、消费拉动经济尚未形成前，后房地产时代，作用依然巨大。如果说前房地产时代是增量，是攻势，则后房地产时代是存量，是守势，同时也是经济转型的过渡保障。
中国的战略是通过“一带一路”和“亚投行”实施，随着中国世界局部战略落地，未来的人民币国际化、资产证券化等，也将最终形成新的中国红利，促进经济升级、产业转型的圆满成功。
根据中国北大教授的研究：2035年时，中国GDP将达到2018年计价的210万亿，人均收入达到3.5万国际元（按购买力），消费力与韩国和台湾地区相等。消费从38%提高到58%，服务类占比从44.2%提高到60%以上。
2035年将有超过5亿90后成为市场主流，而高达2.5-3亿受过大学教育的劳动力人口将形成消费主力，届时，“为中国制造”将取代“中国制造”。
未来几个数据：金融资产达到840万亿；居民消费达到122万亿、其中服务消费达到73万亿；医疗大健康GDP达到21万亿；金融行业16.8万亿。如果这些数据成为现实，相信中国将进入一个新的发展纪元。
但是，这已经动了美国的奶酪，一带一路的区域利益、亚投行的资本输出，以及基建模式输出、文化输出、传统产能输出、科技输出、劳动力输出、外贸一体化、资产通胀软着陆、减缓人民币超发等，这些都是美国不喜闻、不乐见的。
如果成功，将彻底改变美国一家独大的世界地位，这使美国无法冷静。因此，便有了美国的重返亚太战略。经过5年的博弈，美国在亚太与中国的博弈，基本平手。
拜登很快正式就任美国新总统，但美国战略不会因此而改变，最有可能在几个方面有所动作：一方面改善与盟友的紧张关系；二方面与东亚国家缓和政治矛盾；三方面重返中东加大加重捣乱，让中东各方利益体陷入更广泛的纠纷和冲突，达到大乱大制的目的。
其最终目的是与中国试探性的开展实质性贸易战主攻、科技制裁助攻、有限度的持续内政干涉。
第三章
珠海正雄起
01
大湾区缘起
粤港澳大湾区是中国可以媲美世界级城市群和经济圈的区域，这个世界级城市群的建设，中国需要、统战需要、多元化的贸易体制需要、一带一路需要。对于“一带一路”，其中“一带”上的世界各大强国深耕多年，关系错综复杂、文化冲突严重，其重要性和务实性，长远看应该不如“一路”。
故南海战略、东盟战略，一定是中国全球发展的重点方向。所以，临近一路的粤港澳大湾区，肩负促进中国复兴的重要使命，唯一的改革计划区放在深圳，不仅是经济使命，更富有政治意识形态的使命。台湾尚未回归，香港、澳门的经济发展，将给台湾人民强有力的信心表率。
所以，保持香港和澳门的经济繁荣和城市建设，也将具有重大的统战作用，这是大湾区独特的政治作用。所以，大湾区的经济和政治意义重大，倾国之下，只许成功。
02
迎来人口红利
而珠海的重要性，恰恰是因为珠海太靠近澳门了！
说到珠海，很难说是凤凰男，还是富二代。但我更想说他应该是创二代。
个人总结了中国城市建设经历的的四个阶段是：
1.特区
2.城市化
3.新区
4.城市群化（如大湾区）
目前应该是进入城市群化的初级阶段，比较突出的是：
1.粤港澳大湾区
2.长三角城市群
3.京津冀城市群
其他表现不错的中心城市群是郑州、武汉、西安、成都、重庆等。
作为珠海，本身是一个小渔村，自成为特区后，初期获得快速的发展，表现为人口、经济总量和人均收入等。
特区成立初期，珠海与深圳的发展同步，并创造了不少自己的特色，所以称之为凤凰男，不为过。但是后来因为发展策略的选择问题，珠海保住了青山绿水，但也失去三来一补经济大发展良机，让中山、东莞、佛山等城市超越。
虽然珠海总量经济处于大湾区倒数级别，但是人均收入却高居全国第二，仅次于深圳。加上获得广东三大自贸区之一（横琴）、港珠澳大桥通车、内地陆路连接港澳的唯一城市等优势，珠海号称富二代，似乎也说的过去。
自从横琴新区和自贸区大开发以来，珠海获得长足的进步和发展，各项指标高居全国前列，其中一个重要的指标-常驻人口增速，更是高居粤港澳大湾区榜首。
2015年-2019年，珠海常驻人口分别是：163.41万、167.53万、176.54万、189.11万、202.37万，近两年的增速在7%左右。
根据近期珠海书记郭永航的描述，珠海要从“小而美”向“大而强”转型，常住人口规划目标是2025年300万、2035年500万乃至2050年800万人口增长趋势，根据珠海目前的人口增速，基本没问题，何况以珠海目前的影响力看，只会加快。
如果再考虑珠海是旅游城市，以长隆海洋公园、华侨城凤凰山旅游项目、斗门黄杨山宋城旅游项目及澳门带动的流动人口和边际常住人口计算，则珠海的人口红利应该是有保障的。
可以说，这就是珠海最靠谱的未来。因为纵观中国各地经济发达的城市，没有人口红利，是很难实现城市大晋级的。
03
大珠海来了
本人认为珠海是特殊二线城市，随着区域经济的分化，必将导致资产价值的差异化加大，像珠海这种自然环境优越、国际区位特殊、国家政策特惠、省级政策倾斜、市级重点项目众多、港澳台日益青睐的城市，必然是社会庞大资金的升值和避险优选地之一。
目前，珠海已经进驻众多央企、国企、上市房企，未来，一定会看到更多的市外品牌企业抢驻。
2020年的珠海利好众多，打通东、西城第二通道的洪鹤大桥已经正式通车。2022年将打通第三条通道香海大桥，2023年将打通第四条通道金海大桥（同时也打通高铁通道）。而政府也计划2025年开建深珠通道，这些大基建，将改变珠海的目前格局。
但是，我们也要清醒的认识到，目前珠海人口基数少，人口红利对经济影响有限，如果不能有效利用外来流动人口及分散居住在中山坦洲、三乡、南朗的珠海人，则对这个城市和经济来说，可能是一个缺陷。
更要认识到，珠海产业基础薄弱，以目前成绩看，远未能与城市定位相配，房地产对城市经济的一家独大，短期看有利，长期看并非良药（据2019年数据，第三产业对经济贡献率66.5%，拉动经济增长4.52%，金融业和房地产是两个主要动力）。
珠海招商引资多年，产业未有很大起色，所以过去一直说的“产业兴城”政策，可能要反思。随着横琴带动下的资本涌入，珠海城建获得天翻地覆的变化，城市升级的同时也吸引了众多如腾讯、阿里、华为等高科技企业的青睐。
所以个人认为，珠海更适合走筑巢引凤发展之路，可称之为“兴城引产”。
“产业兴城”的特征是出门找食，属正常钓鱼；“兴城引产”的特征是在家筑巢，属于姜太公钓鱼。随着珠海由于政策落地，已成为“资本珠海”，已经有能力和有资格启动“兴城引产”的策略，应该加大城建力度，把这个巢筑的更漂亮，引来更多、更美的的凤凰。
04
总结珠海
（1）珠海走强八大因素。中央政策支持、湾区独特区位、大交通的助推、资本大鳄的青睐、城建的高速发展、大湾区价值平衡、人口红利的拉动、终极产业的形成。
（2）珠海四大金刚发展区。横琴新区、香洲区、西部中心城、唐家湾新城。
（3）珠海三大好邻居。坦洲、三乡、南朗
（4）良言谏珠海
重点发展四大产业（一轻一重一特一闲）。一轻即唐家湾科技产业、一重高栏港和富山工业区重工业、一特即横琴新区特殊产业、一闲即主题旅游和海洋旅游休闲产业。
优先打造一条黄金海岸。即唐家湾-澳门-横琴-洪湾-三灶（航空新城）-跨海通道-高栏港（平沙度假海岸、重型工业区）-黄茅海大桥-江门。
协调发展两座新城。即横琴+西部中心城、战略“前山+唐家”。
善待三个好邻居，即“坦洲、三乡、南朗”，做大珠海经济圈。
快速打造大交通格局。香海大桥（香海高速）、金海大桥、洪鹤大桥，虽然会大大改善东西交通，但仍然不具备战略影响因素，仍然无法解决城内拥堵、缓解交通瓶颈、做大经济体量、发挥人口红利的问题。
珠海要成为珠江西岸核心城市，就必须打通市内外的快速交通体系，比如环城快速、地铁快速等交通体系，要把坦洲、三乡、南朗纳入珠海的经济版图，只有这些完成，珠海才能真正腾飞。
加快珠港澳融城。充分利用港珠澳大桥与香港的联系、横琴与澳门的联系，建设中国内地经济、文化最开放的精致型城市。
05
置业珠海之我见
一个城市发展，必须与国家发展息息相关，与国际形势息息相关，与行业息息相关，根据上述，个人认为把珠海放在全国的角度，是不可多得的现在型城市，更是未来型城市，其城市价值具有很大的上升空间。
而且这种上升空间，由于目前相对粤港澳大湾区属于价格低洼的优势，让珠海在未来，将大概率获得资产价值整体性上扬的优势，即不论珠海哪个区、那种物业类型，均有机会获得投资预期。
但如果进一步分析，珠海也存在一些值得关注的区位，比如适合高净值人群的横琴新区，由于该片区商办物业多，短期人气不会太旺，而且投资占比大，短期内居住客户需要关注居住氛围的问题。
而对投资来说，由于横琴建设速度太快，导致供应量过大，未来升值套现的时间会相对长，但不可否认，一旦横琴的使用氛围成熟、人气足够，则横琴的价值应该是最有期待。
对于香洲区来说，随着城市更新的加快，香洲迎来老树发新芽的姿态，特别是吉大海滨公园周边、九洲大道桂花北片区、新香洲五洲花城、新香洲香山湖片区，这些已成为优质资产区，占据了城市天然景观和人文教育的最佳资源，长期看好。
第三个是西部中心城。首先西部中心城面积庞大，达数百平方公里，横跨金湾区和斗门区核心区，地势平坦，圈内旧村较少，开发难度小。
该片区地处珠海城市地理中心，周边密布商务区和工业区，就业机会多，而且紧邻机场、高速等，未来更规划有高铁珠海枢纽站和地铁枢纽站，交通便利，又是市外购房主力区，北方人居氛围较浓厚，相对容易获得认可。从城市由内点辐射外圈的发展模式看，非常适合。
目前的先行区航空新城，地形四周方正、位于珠海地理区位中心、四面环绕产业区、面积够大、地势平坦、区内有湖河水道、四周有山海、四周建设航空航海航河轨道等交通、区内没有拆迁障碍，这样的区位，绝对有条件建设成为超级现代化新城。
目前其发展相对成熟，大型居住区林立，入住率较高，目前看，周边拥有三个三甲医院、七个大型商业中心、一个大型公园、一个大型湿地公园、一个高尔夫球场、一个大型图书馆、五个高校、众多新建高品质的中小学，以及在建的市民艺术中心等众多市政配套，足以彰显航空新城的资产价值。这个片区对刚需自住者、中低门槛投资者，还是比较适合的。
第四个是唐家湾新城。唐家新城面积不是很大，地理位置也不是方形或圆形，从地理位置看，不是很适合建设大型城区。
但唐家拥有悠久的历史文化和现代教育氛围，区内拥有北师大、北理工、中山大学、香港浸会大学、规划中的澳门科技大学，学府氛围浓郁，同时也是珠海高科技企业最多的地方。
而且唐家湾背靠最美的凤凰山，前临大海，陆路直达淇澳岛等自然资源，环境优美。
但由于历史原因，目前唐家湾区生活配套，包括商业、医院、文化设施、中小学教育等资源相对欠缺，再加上区内土地资源储备不足，区内旧村较多开发难度相对较大，这些原因会是唐家湾片区发展的不确定因素。
但这片区也受到即将于2024年开通的深中通道的影响，未来2025年更有计划开建直达深圳的深珠通道，所以唐家湾片区的想象空间也很大，这个片区对于高知人群、科技IT工作者、喜欢艺术生活氛围的人群、深圳投资客相对有吸引力。
第四章
我的地产观
上半场是黄金期，下半场是白银期；
上半场是增量，下半场是存量；
上半场讲数量，下半场讲质量；
上半场百花争艳，下半场几家独大；
上半场讲低进高出，下半场讲资产运营；
上半场要快，下半场要精；
上半场全国化，下半场全国分化；
上半场是城市化，下半场是城市群化。
下半场，更大的城市和区域、更强的城市和区域，将吸引更多、更强的人才和资本；如果上半场我们是投机，那么下半场我们就要投资了。
在我心目中，珠海是蓝筹股，很蓝很蓝的股！
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