上世纪80年代初开始的改革开放，奠定了中国对外贸易飞速发展的政策基础，该阶段大力招商引资，开展三来一补产业，在二十年左右，通过举国上下埋头苦干，硬是凭借最原始的技术、勤劳的作风、务实的精神，不仅解决了世界上最大数量的贫困人口，也为下一步城市化建设积累了丰富的物质基础和人口基础。可以说，2010年前，是中国实体工业和对外贸易发展的黄金时期，这一时期，虽然是摸着石头，但顺利地趟过了河。

黄金时期 高速发展

当历史进入2010年后，随着社会物质的积累、大量从农村进入城市就业人口的暴涨、全国性交流日益频繁等原因，落后的基建已无法支撑高速发展的经济需要、落后的城市基础及结构已无法高效配置资源。从那时起，中国开始了高速发展的基建及城市化进程。

站在今天的历史高度，我们不得不承认，没有初期的工业化和贸易发展，我们无法为城市化奠定雄厚的基础，也无法按部就班地为今日的高科技、高端制造业等产业积累丰富的经验和技术，并去创新发展。过去的十多年，我们称之为房地产的黄金十年，在这十年中，我们在全国范围内，开展了庞大而有效的基础经济建设、构筑起四通八达的交通网络、打造了庞大的能源产业、建立起庞大而经济发达的城市群，让数量巨大的入城务工农民改变了身份，融入城市。房地产的高速发展，直接或间接带动了上下游众多产业的同步发展，比如钢铁水泥等原材料、新型材料、家电行业等，以及农民工就业、施工技术、建筑设计、装饰设计、广告创意、销售代理、物业管理等行业。经过这一轮的高速发展，为国家打下了与世界强国竞争的基础。时至今日，我们在世界上获得了极高的地位与声誉。

黄金十年 收获了荣誉与发展

但是，随着世界经济格局的变化，比如世界对资源配置的改变、全球整体性经济高速发展后的疲惫、世界金融格局竞争的不确定、全球贸易地方性保护的上升等等，使对外贸易及实体经济的不稳定已成常态。随着人们对物质品质及审美要求的提升和互联网技术的冲击，过去建立起来数量巨大的中低端制造业，正面临结构转型和产业升级的迫切需要。高端需求与低端供应的矛盾，在高速发展的房地产黄金时期，容易被忽视。

但经过十几年的高速发展，房地产也迎来了整体性的供求失衡，由开始的供不应求，逐步过度到供求平衡，甚至局部的供过于求。2014年以来，一线及部分特殊二线城市，房地产市场依然保持着良好的发展态势。比如珠海市，可以说集千万宠爱于一身。其中有2009年12月15日开工并将于2018年投入使用的世纪工程港珠澳大桥；2009年12月16日挂牌成立的横琴新区；2015年4月23日挂牌成立的横琴自贸区。全球最大的海洋主题度假区长隆海洋公园首期于2014年1月18日正式营业。珠海目前已开通了广珠城际轻轨，并在2015年11月开通了直达北京和桂林的高铁，2017年开通了直达上海、贵阳、长沙、南宁、昆明、郑州、武汉、潮汕等地区的高铁线路。

港珠澳大桥

横琴自贸区

长隆海洋公园

广珠城际轻轨

随着时间的推移，珠海凭借先天的优美自然环境、珠三角优越的区位、比邻港澳的国际前沿优势、国家顶层政策支持，获得全国众多房企巨头的青睐。目前，据不完全统计，已经进驻珠海的全国性大型房企就有招商、保利、万科、金地、中海、碧桂园、时代、仁恒、华融、中冶、中信、佳兆业、中铁、中铁建、中交南方、香江、奥园、恒大、北京K2、远洋、融创等等，加上珠海本土的华发、格力、中珠、世荣兆业等上市房企，可谓投资密集，也体现出新常态下珠海的城市价值正在急速上升。

但如果从全国整体来看，房地产却呈现另一种态势，即投资缓慢下降趋势、库存压力巨大、加速去化仍然是主要工作。由此判断，房地产行业开始进入我们所谓的“白银时代”已是不争的事实。如果失去房地产高速发展的带动，贸易和制造业的问题慢慢浮出水面，如何解决这些问题，不仅需要策略，同样也需要过渡及调整的时间。

中国国土辽阔，各地风土人情、资源结构、经济发展水平及需求不可能统一。有些适合发展初级产业，有些适合发展高端产业，有些适合发展制造业，有些适合发展休闲产业。新型城镇化，绝不仅仅是城镇建设、基础建设这么简单。未来的中国地方经济发展架构，合理的产业配置应该是一个重要的手段。新型城镇化，更注重的应该是产业与城建的相辅相成、平衡发展。因此，在未来的房地产业中，要想在继续生存与发展，应该摒弃过去的传统开发思维，把纯粹的项目建设，提升到与产业结合的高度，以此为当地打造持续的经济发展动力，培养城镇化消费的基础，形成健康、稳定、持续的城镇经济常态。

新型城镇化需要合理的产业配置

有人才有消费，有产业才有人。因此，房地产的核心应该是发展产业。以珠海为例，经济可分为“一重、一轻、一闲、一特”；一重即重工业及重装备产业，主要分布国家级经济技术开发区-高栏港经济区；一轻，即高新科技创新产业，主要分布在唐家湾高新区；一闲，即旅游休闲产业，主要是类似长隆海洋公园等大型主题度假项目及万山海洋休闲产业；一特，主要指以横琴为核心的国家特殊政策发展区。

过去的珠海，产业集群不是很明晰，产业链薄弱、产业品牌缺乏、人才短缺、城市经济容量基数小、人口增长缓慢、金融力量薄弱。但随着这几年的政策支持、基建加速建设，以及珠海走绿色发展道路的后天发力，使珠海成为一个绩优概念股，在全国大多数城市资产贬值、产业低迷的现状下，珠海成为资金的避风港，城市增值正在加速上升。

珠海成为绩优概念股

从2016年的数据看，珠海的房地产行业，无论是销售量、销售金额，均有大幅度增长。比如二手房的交易量为305.82万平方米，同比增长18%；交易金额为246.5亿，同比增长29.1%。新房可预售面积497.07万平米，同比增长5.2%。2017年1-3月，二手房的交易量为32.92万平方米，同比下降48.7%；交易金额为28.6亿，同比下降44.2。新房可预售面积94.83万平米，同比下降8%。

随着一带一路国家战略的推进，房地产业也必将迎来更大的发展机遇。国家经济结构转型及产业升级，不仅仅是指改善产能供给结构，还应该包含着转移优质富余产能。随着国力逐步强盛，国家技术、资本、经验、人力、品牌等，必定会走出国门，去参与世界范围的经济建设与竞争，这也是发达国家经济发展到一定程度的必然选择。一带一路战略的推进，不仅仅为优质产能找到很好的出口，也将给经验丰富、资金雄厚、人才优秀、规模庞大、目标远大的房地产企业带来发展的良机。积极参与一带一路沿线国家的城市建设、基础建设， 也将是未来实力房企的选择之一。

“一带一路”战略

在《广东省参与建设“一带一路”的实施方案》中，特别明确了珠海在基础设施建设、海洋领域合作、对外投资贸易、旅游合作等多个方面的重要性。“广东21世纪海上丝绸之路国际博览会”2016年10月27日在东莞开幕，珠海与巴基斯坦瓜达尔市就“一带一路”旗舰项目——瓜达尔港建设在东莞签署四项合作协议，涉及港口建设、经贸合作等议题。其中，珠海港控股集团与中海港控签署了65亿元的合作建设港口大单，标志着珠海正式在一路一带建设中发挥重要作用。

目前，中国房地产开始进入存量常态。过去的增量市场，埋头苦干即可获得发展。而存量市场，更多的是依靠资产管理及金融创新思维，所涉及的经营管理、品牌创意、金融创新等新思维，需要专业且运作复杂，这恰恰是传统开发商的软肋。可以预见，未来房地产企业的数量将急剧减少、企业间并购、大者恒大强者恒强将成趋势。房企在资本属性加强的同时，因为经营的复杂性需要，高端人力资源的重要性将提升到前所未有的高度。

房地产行业已进入新常态

中国太大，城市化水平提升空间仍然很大，如果仅仅以建设房屋的传统角度看，房地产无疑已是白银时代。但是，我们更应看到，中国经济正处在转型及升级的关键时期，房地产行业具有的巨大带动作用，将会在这个关键历史时期，再一次的承担起过渡和稳定的重任，这是国家的需要，是新型城镇化的需要，也构成了政策支持的基础。同时，中国经济已经高度融入世界，一带一路的建设，必然需要房地产行业的参与，他们在为沿线国家及人民做出贡献的同时，也将获得新的发展空间。

房地产行业，已进入新常态，未来，有危机，更有机会。无论怎样，健康发展、可持续经营，继续为经济发展及城市建设做出应有的贡献，是社会对它最好的期望。

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