如果城市三旧政策按原来的计划继续推进，一定出问题。就像上述所说，旧工业用地只能规划为商业、办公、酒店等非住宅用地，而风险相对较低、市场容量庞大、运营容易的住宅用地却受到极大的限制。可以想象，珠海这个人口仅160万的准二线城市，靠什么去消化这么庞大的商服供应量！当时，政府已经在放缓三旧项目的审批与推进。在没有更好的办法解决国有工业土地改性政策前，一味的推出更多的三旧商服土地，不如暂缓一下，待思路更加完善政策更加周全后再去推进工作，这应该是比较正确的作法，否则很可能会覆水难收。

但是，城市中心遗留的数量巨大的破旧工业厂房，任其继续荒废，被动等待，确实也不是城市建设者愿意看到的。在没有违背国家政策，却可以改变些许现状的前提下，主动去做点有利于旧工业区新生和城市面貌改善的事，不管推手是政府，还是民间，应该值得积极鼓励。

中海富华里

地处九洲大道交迎宾南路的佳能旧工厂区地段就十分优越，自佳能搬迁至金鼎后，坊间猜测必定会被政府收地后出让给某家大型房企，起码也得是万达、华润、新鸿基、恒大这些资金雄厚且商业开发经验丰富的房企。但2014年7月30日，传出政府最终放弃出售这块价值50亿的土地，并将引入专业机构，斥巨资将它打造成一个集文化创意园和休闲娱乐等功能于一体的城市文化综合体。这对向来视土地财政为地方收入重要来源的政府来说，确实难得可贵，也出乎众多市民的意料。相信这个占地面积9万多平方米，建筑面积达6万多平方米的文化产业项目，将会带给珠海很多惊喜。该项目将被改造成珠海的798（偏艺术）还是新天地（偏商业），当时政府正在论证中。

佳能旧工厂改造的案例，是不是预示政府未来对其他旧工业区改造的倾向，不得而知。之前珠海的几个改造案例，无一不是遵循传统的思维实施，即在旧工业建筑上融入文化、艺术、创意、网络科技、文化餐饮等业态，并加上具有一定创意但依然廉价的立面改造。可以说，如果供应量小、竞争不激烈，这样的改造也不失为以小博大、快速启动的成功操盘手法。但珠海城区旧工业区太多了，而珠海的文艺及创意产业基础又如此薄弱、人才如此紧缺、后继需求如此乏力，带来的必然是空置率上升、租金上涨迟缓、回收期延长、推广及管理成本过大等不利局面，随着更多同质化的项目推出，这种矛盾必定会日益激化，导致的结果往往是各产业园区低收益的文化项目逐步退出和高盈利商业项目的进驻。据说，文创产业园的典范案例“北京798”很早就出现这种趋势。当园区挂着文艺的头，却卖着商业的狗肉时，产业园区就会变得不文不商、顾此利益失彼价值。全国有很多文创产业项目，多数由投机商投资管理，动机不纯、理念落后，加上管理不当等，很多创意产业园慢慢又开始新一轮的没落，真正获得可持性发展，能保持文化调性定位不变的产业园区并不多。

其实，传统的创业产业园盈利模式与二手房东本质是差不多的，就是靠租金的差价生存。在竞争加剧、数量增大的未来，如果不能保持租金和出租率的持续上升，就可能出现收支失衡的状况。所以产业园区的定位是否精准、产品包装是否具有特点、盈利模式是否有创新、运营的理念和手法是否超前有效，都决定着项目在未来的生死。希望佳能旧厂在政府的主导下，能有一个不一样的表现，给珠海主城区的旧厂，探索一条更具特色的新生之路。而已开业或尚未开业的创意产业园需要注意了，随着竞争的加剧，未来的生存空间会更小，发展的压力会更大。而项目持续成功的保障，除了有赖珠海经济的快速发展和城市壮大外，产品定位、有效管理、盈利模式的不断创新，非常重要。

炙手可热的横琴，纠结什么？横琴发展之快、政策落地之实，确实不是一般区域可比。随着长隆的首期开放、道路建设的完善、澳门大学的投入使用、首批住宅火爆开售、首个写字楼正式亮相、二线关运营、众多大型投资商的抢驻，横琴土地已处于供不应求状态。所以我们真的没理由去质疑横琴。不过我一直坚信，严格与挑剔，对被要求的人或事，只会变得更加的完善，在这点上，多点对立面的思考，对横琴发展是有好处的。

近期接触不少进驻横琴的开发商、投资商，拿地之前，在高涨的激情和国家新区概念下，大家更关心的是如何先把地拿了，至于规划定位问题，以后再说。一旦确定所申请的土地获批，大家就开始烦恼定位了。在商业、办公、酒店的面积比例之间变得犹豫和纠结。横琴大规模开发几年了，大多数项目进度还是比常规慢，这种慢，我们可以理解为对市场把握不足，或者是对项目的前景有不确定的担忧，或者期望通过放慢速度来获得远期的更高增值和更安全保障，他们通过以静制动来规避不确定因素，对于这种拿地前后的巨大反差，我们称之为纠结。

横琴由于定位的需要，住宅项目是不多的，主要是以商业、购物中心、写字楼、酒店、旅游为主，把金融、文化创意产业、科技等作为服务业和新型产业的主要发展方向。正因如此，横琴的发展原动力已超越自身，因为庞大的办公需要大量外来企业进驻、庞大的酒店需要外来旅客、庞大的商业购物中心需要外来购物，这些，如果不是紧邻澳门，单靠横琴新区的自身概念是无法达到目的的。对于横琴与澳门融合的程度、进度，从目前看，也仍在在不停的探索和调整。笔者所接触的进入横琴的投资商们，在物业定位上，大多数都很纠结。涉及产品定位、开发模式、盈利方式、营销方式等方面时，表现的不如住宅般信心百倍。究其原因，我们发现，如果把投资横琴当作长线看待且自身实力强大的投资商，往往安若泰山，淡定应对。而那些带有强烈投机心态的、实力不是很雄厚的，自然就顾虑多多。

所以，对于横琴的开发， 政府确实有必要更加了解投资商们的内心想法和投资动机，通过科学筛选手段，招到真正有利横琴发展的企业进驻，就像规划大型商场的业态一样，规划投资物业类型和选择投资商。横琴的规划很宏伟、政策很优惠、城建很高端，但是我们也要清晰地认识到，如果不是背靠澳门，比邻香港，仅凭横琴自身条件，是难以承受定位及发展之重的。只有加速横琴与澳门甚至香港经济、文化、金融、产业的融合，才能成就横琴的未来。而融合之日，便是横琴腾飞之时。