如果从人口规模看，算上户籍和常住人口，珠海仅160多万人，很难用“大”这个词语来形容珠海。而陆地面积也仅仅1700多平方公里，在广东排名倒数第一，也很难与那些动辄上万平方公里的大城市相比。大家比较熟悉的评估一个城市发展实力的GDP、社会消费品零售额、财政税收等等，珠海鲜有优势，其貌不扬。用数据看珠海，实在有点难以启齿。虽然拥有珠三角核心的优势地域区位，但在过去三十年多年改革开放以来，珠海一直处于迷茫状态中。

在错失传统经济大发展的同时，珠海有幸把优美的环境保护下来，并在城市文明、幸福、吸引力等方面多次在全国乃至全世界获得极高的荣誉和赞誉。随着新型经济模式的快速发展，如网络、软件、金融、物流、港口、文化创意、高新技术等等，以及珠海逐渐完善的内外交通及城市配套，特别是在港珠澳大桥、横琴新区概念的影响下，现在的珠海，又开始展现出百业待兴、呼之欲出的强劲发展势头。其中之一便是“房地产”业。

按说，人口不足、城市空间狭小、经济容量有限，这样的城市是不适合过度开发房地产的。但珠海恰恰反其道而行，在大多数经济指标普遍落后的状态下，唯有房地产取得很好的发展势头，即使在目前全国房地产形势不是很乐观的大局下，珠海的房地产整体指标依然不受太大影响。究其原因，大致如下：

其一，珠海虽然常住人口不多，但作为移民城市，通过来自全国各地的常住或户籍居民，间接不间断地吸引更多外来投资、度假、养老人群，产生庞大且坚挺的购房需求；

其二，珠海拥有优美的自然环境、靠近港澳的优越区位，其不动产价值有很好的保值升值预期，自然获得投资或投机资金的青睐；

其三，众多利好的实施，比如港珠澳大桥、横琴开发、高栏港发展、长隆海洋主题旅游度假区等，给整个城市各类固定资产的价值带来无限的想象；

其四，与广东其他地级市相比，各类经济指标有些虽处下风，但国家给予珠海“珠江西岸核心城市”的定位，注定珠海未来必然崛起，否则按目前的体量，是难以承担重任的。

打开广东省地图，我们可以看到，珠海和澳门、深圳和香港，以及广州，共同组成一个金三角，这个金三角围合而成的区域，就是传统所称的“珠三角”，即珠江三角洲经济区。多年来，虎门大桥坐拥桥头堡优势，在珠三角经济区的发展中发挥重要作用的同时，却越来越难以承受车流物流经济流的急剧增加，其瓶颈日益显现，目前已到了非解决不可的程度。

2009年正式开工的港珠澳大桥，将经济容量庞大的香港和珠海、澳门紧密连接在一起。该大桥规划之初，在单Y（连接香港、珠海、澳门）与双Y（连接香港、珠海、澳门、深圳）之间探讨了很多次，最后由于某些原因，把深圳给放弃了。大桥建设以来，进展迅速，相信在仅一两年内竣工使用后，将开始展现其重要的经济纽带作用。珠海因此成为中国唯一陆路连接港、澳的内地城市，珠海的国内国际影响力亦将得到极大提升。

俗话说得好：商场如战场。错失港珠澳大桥的深圳岂肯干休，拉上一直旁观的中山另立山头，提出了珠江中下游“深中大桥”的概念，目前基本已经立项，并在深入规划及前期开工的准备中。

我们把港珠澳大桥与深中大桥围合起来，会发现获利最大的就是珠海。首先，珠海是港珠澳大桥的直接受益者，该桥的开通，将直接影响到中江，并对粤西、顺德、肇庆、云浮、佛山等经济体产生间接的影响。其二，深中大桥的开通，与珠江东岸经济相比远处下风的珠海和中山，将把庞大的深圳及东莞人流、物流、经济流等吸引过来，而深中大桥西岸桥头堡靠近中山南朗，接近珠海，自然对珠海的影响最直接、高效。为了区别于“珠三角”，我们把港珠澳大桥与深中大桥围合区称为“内珠三角”，他们由香港、深圳、东莞、中山、珠海、澳门六大城市构成，这个经济圈有两大国家级新区——前海和横琴，有一个国际金融中心——香港和一个地区金融中心——深圳、有一个世界制造业中心——东莞和一个地区制造业中心——中山、有一个世界最大的博彩中心——澳门，最后就是虽然没有形成自己鲜明经济特色，但却地处经济圈核心的“珠海”，仅凭借这点，相信珠海的未来，大有可为。

对于一个珠海人，也许每天我们熟视无睹，也许我们习惯漠视，也许我们失去了相信的勇气。笔者花不少文字来阐述上述观点，无非想印证一点：珠海，现在已经不是过去的珠海，我们的珠海，正迎来百年难遇的发展机遇。虽说我们重新起步，虽说我们仍然面临巨大的压力，但是方向及战略已经清晰，我们的目标就是，如何真正成为“珠江西岸核心城市”。

没有工业，就没有城市的基础。而没有房地产，则没有城市的格局。在发展好新型工业体系及确立优势产业战略的基础上，珠海房地产发展的好坏，将决定这个城市的影响力。

2003年3月18日提出“城市西进，工业西拓”的宏大战略以来，珠海打响建设西区的号角。打开西区地图，我们看到西区由珠海大道与机场东路组成一个“十字格局”，往东是市区，往南是金湾三灶，往北是斗门井岸，往西是金湾平沙，交叉点就是湖心路口。随着2014年底湖心路大型立交的竣工使用，东城与西城之间、西城各板块之间的交通堵塞，将成为历史。这是一个建设西城值得纪念的日子。届时，以湖心路口为中心，往南（西湖板块）、往北（湖心路板块）、往西（机场北板块）整个片区的不动产，价值优势将进一步的得到强化。

有人说，香海高速的概念会分化本片区的部分优势、强化湖心路及白蕉区域的价值。但是，随着湖心路口周边城市配套的进一步完善，无论是现在还是未来，该片区城市价值的龙头地位难于挑战。我们大胆预测：如果在该片区建设一个湿地公园、一个市民公园、一个图书馆、一个文化馆、一个肉菜市场、一个体育馆、一家医院、几所幼儿园及小学和初中，再建设一个大型的购物中心、一个公交枢纽总站，并且把东城到西城的有轨电车开通，那么该片区将成为一个可以媲美东部主城区的新城，其房价达到15000元/㎡以上也不是什么天方夜谈。（2016年回看，这个预测已经实现，房价更已超越15000元/㎡。）但是毕竟珠海财政资源有限，无法短期内集中投入大量的财力物力和人力，又要兼顾横琴、金唐、三灶、井岸、白蕉、平沙各个区域的均衡发展，所以我们看到以湖心路口为核心的板块建设，总是断断续续、东一下西一下，没有形成集中开发的气候，也难觅城市的雏形，仍摆脱不了镇级形象。

东部只有一个主城区，按珠海的城市建设规划及实际情况，西城也不可能出现两个主城区。在西区建设上，如果我们过度分散城市投入，必将放慢西部中心城的建设步伐，无法形成“集中突破及以点带面”的城建战术，西部中心城发挥城市核心辐射力的力度、效率也将大打折扣，如此，西城将没有城！反之，一个没城的地区，也难以留住新型工业所急需的高端人才，当形成恶性循环后，这个城市无论是房地产、还是新型工业，将进入没落的下行通道，希望珠海西区不是这样。

作为城市建设的主力军——房地产企业，无论是战略土地储备，还是战术土地开发，既要被动地顺应城市规划，也要塑造辅助造城的主动理念。在西部中心城、三灶镇、平沙镇、井岸镇、新青工业区、白蕉镇、湖心路等板块之间的参与开发上，做好短线和长线的战略及战术平衡。

我们看到，随着珠海城市影响力的扩张，真正意义上的珠海房地产市场，已不仅仅限于珠海行政区，未来我们所谈的大珠海地产圈，必然要包括中山坦洲、已来的中山三乡、未来的中山南朗。

紧邻珠海的中山坦洲镇，其对珠海房地产的影响力，目前绝对不亚于珠海西区。据不完全统计，在坦洲购买物业的客群中，至少有70%是属于珠海户籍或珠海常住人口。目前的坦洲俨然成为珠海一个区，满目充斥着粤C车牌。6年前，坦洲地段比较好的土地价值也就200多万一亩，由于当时珠海房地产发展迅猛，也缺乏大型房企竞争，珠海的本土开发商也光顾着自娱自乐，懒得走出去，哪怕是邻居且高速发展的坦洲。时过境迁，2014年坦洲的土地已经达到350-500万每亩之间，加上中山特有的报建时需要缴纳的增容费、市政公建配套费等，按珠海的楼面价概念计算，建面成本已经达到2500元每平以上。过去懒得走出去的珠海中小开发商，在外来大房企的挤压下，越来越没有拿地的机会和实力，即使不情愿，也只能被迫走出去。由于中小民企普遍缺乏专业开发团队及规范管理制度，导致目前出现一个很普遍的现象：有一些土地，地段好、环境好、规划条件好，但价格高，对缺乏高端操盘经验的民企，只能放弃；有一些土地，位置偏僻、综合环境一般，虽说价格很便宜，大多数民企还是不敢购买，因为专业度缺乏导致没有信心做好。所以“强者恒强，弱者恒弱”的格局已经形成。

同样紧邻珠海的中山三乡镇，由于前不着中山市区，后不着珠海城区，观念上似乎成为一个三不管地带，加上一直受到雅居乐主导的三乡销售市场的影响，其房价一直上不去。三乡2014年土地价格大约在150-250万每亩之间，如果加上增容费、市政公建配套费等，按珠海的楼面价概念，建面成本普遍达到每平米1800元以上。目前三乡住宅均价为5200-5500元每平左右，根据各项成本，获利很少。这就是三乡土地虽然相对便宜，但仍难以获得珠海中小房企的青睐的根本原因。从珠海房地产的发展看，未来一定有更多的民企、中小房企在珠海行政区无法获得土地而转战市外，假以时日，三乡将成为珠海中小房企最乐意也最实际的投资地，同时扎堆的珠海房企也会吸引更多的珠海购房客群，当更多更加成熟、专业、习惯高利润的珠海民企开发商进入三乡后，将彻底改变其城市格局。同时，随着珠海、坦洲、三乡融城速度加快，三乡房价必将上升到一个新的高度，所以趁着购买三乡土地代价仍然不高，建议珠海中小房企尽快进驻三乡实施土地储备及开发，目前（2014年7月左右）时机应该是最好的。

中山南朗镇，是一个传奇的小镇，伟大的革命导师孙中山就是出生在这里。南朗也是中山开发的一个重镇，中山政府把南朗的翠亨规划成“翠亨新区”，并设有广珠轻轨站点、深中大桥、温泉海岸等，表现了政府的发展决心。有着优美环境的南朗，和三乡一样，由于缺乏外来客群，房地产的售价一直低位徘徊、难以提升。随着珠海城市北伐的加快，以及珠海与南朗接壤的下栅片区和温泉片区的建设完善，预计深中大桥的建成，南朗将成为联系珠江东岸与西岸的桥头堡，深圳、东莞、珠海以及其他地区的资本必将快速进入，未来南朗与珠海的融城，无可质疑。考虑到关键事件“深中大桥”尚未明确，目前南朗的土地储备，战略意义大于战术意义，因此建议珠海本土民企趁着该区域土地成本尚处低位，尽早入手储备，为企业发展奠定基础。

房地产企业，未来发展的两大法宝有“低成本融资渠道”、“高周转率所需的专业人才”，无论是哪方面，珠海本土民企都不是上市房企、央企、本土国企的对手，与其日渐没落，不如奋起开疆拓土，积极寻找市场的空白点，改变开发理念，放下身段，做市场的补充者，换一种活法，或者这才是未来可持续的发展之路。

阅读 1650 20 评论