2016年11月16日下午，北京“限房价、竞地价”首批地块迎来现场拍卖，两宗地块均来自海淀永丰产业基地。其中，在16家房企的围猎中，永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158住宅用地(京土整储挂(海)[2016]018号，简称“18号地”)以50亿元的总价触顶。在自持商品住房面积竞拍环节，绿地、龙湖联合体、保利、万科均投报100%的自持商品住房面积，因此竞拍转入第三阶段“投报高标准商品住宅建设方案”环节。

同时，永丰产业基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地(京土整储挂(海)[2016]019号，简称“19号地”)以59亿触顶，首开、住总万科、绿地、保利全部投报100%自持面积。根据竞拍流程，几家房企须在限制日期内做出建筑方案，经过专家评审，以定出竞拍结果。

2016年11月18日发布公告称，广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会和广州市金融工作局联合发布《关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》，要求开发商申请人不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。企业在中标后5个工作日应提交相关竞买资金来源核查资料。

而2016年11月15日，南京市国土局发布公告称，对参与土地拍卖的开发商，要求必须用其自有资金拿地，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。

2016年10月6日起，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积，配建面积不得低于住宅建筑面积10%，产权无偿归政府所有，主要用于解决高层次人才、符合公共租赁住房保障条件的技术和技能人才住房问题。

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2016年11月29日，珠海市公共资源交易中心发出多个国有建设用地使用权网上出让公告。包括斗门白蕉镇的国土储2016-30地块、国土储2016-31地块，平沙镇的国土储2016-32地块，上述三块土地均采取配建人才住房和公共租赁住房、部分还需要配建市政道路、公共艺术中心等等，如果竞拍企业出价达到竞价上限时，转由竞配建人才住房和公共租赁住房建筑面积，最多者为竞得人，最高限价为成交价。

中国首个海岛歌剧院

根据上述三个背景资料，我们很清晰地看到，未来的国土出让方式，开始进入一个全新的模式，也就是由过去的“无上限地价”，调整为“有上限地价+有条件议价”，即“地价+X”的出让模式。X指的是除了地价外，政府可以采取附加额外条件来筛选出符合条件的开发企业，比如上述的是否愿意长期持有、方案是否符合政府标准、资金是否自有、配建是否最多等等。在未来，各地政府还会获得更多的自主权，根据本地的不同情况，灵活设计X模式，这也体现了中央默认下“一事一议、一城一策”的后房地产发展思路，体现了务实和灵活的调整发展思维。

横琴金融岛及十字门

如果从经济规模、城市陆地面积、人口现状、产业实力等对照，珠海是很难达到二线城市标准的。但是珠海所处的区位给自己加了许多分，例如毗邻澳门，位居珠三角核心。珠海的发展，会对澳门经济有很大的影响，而澳门目前已经成为统战的受益代表。回归后的澳门，经济蒸蒸日上，中国大陆对澳门经济的支持，澳门人有目共睹。相信澳门的可持续发展，必将对未来祖国统一大业、对大中华民族团结共荣，有着特殊的意义。而珠海由于特殊的地理位置，有幸为国家背负了这一份重重的大担子。

所以，后来的横琴自贸区、港珠澳大桥、深中通道、城际轻轨（未来迟早应该升级并入国家高铁网）、各项国家级会展赛事、世界级主题公园等等，便顺理成章。珠海的发展，已经不是可不可以的问题，是如何去发展的问题，所以本人喜欢称珠海为特殊的二线城市。

横琴大发展

2015年底，珠海房地产和全国一二线房地产同步，在去库存化的刺激下，房地产获得供求两旺，新房销售额和销售面积获得大幅度的提升，而更值得关注的是，珠海的土地市场引来了全国性的实力资本争夺。

首先，在2016年7月15日，外来的珠海崇峰房地产开发有限公司以楼面19050元/㎡的高价，力克群雄，摘得珠国土储2016-05地块，珠海诞生了第一块现象级地王；接着不久，2016年8月27日珠海格力房产以 29120元/㎡楼面价成功刷新珠海地王记录，竞得珠国土储2016-12地块，成为珠海新晋单价地王。

金湾地王规划许可批前公示

唐家地王参考总平面图

除了现象级地王外，我们还关注到参与竞拍金湾地王的企业有：碧桂园、融创、保利、中海、招商、龙光、时代、雅居乐、平安不动产、恒大、合景泰富、K2、中冶、新兴重工、富盈投资、华发、金茂等超过30家房地产商参与。参与竞拍唐家地王的企业有：深圳创轩(平安不动产)、美的、中海、华发、高新建设、合景泰富、富力、中冶、金地、招商、保利、金茂、K2、格力、中铁、绿景、仁恒、洪泰、万科、深圳同创、融创、碧桂园、雅居乐等多个大型房企。从某种意义上看，这么多国家级实力房企的积极参与，已直接说明了珠海城市价值，这可能比这两次土地拍卖谁是赢家、拍卖的单价是多少更具有重要意义，因为他让我们看到珠海的未来。所以，自2015年底开始，在全国实体下滑、房地产全国性发展不均衡的前提下，优质资本纷纷抢滩好的城市资产，珠海作为一个特殊二线城市，自然深受青睐，成为资本推动下快速发展的城市之一。

2017年，港珠澳大桥很大可能会通车，一个耗资巨大的世纪工程，有人说作用巨大，但也有很多人认为纯粹政治任务。其实，也对，也不对。

作用不大者说，从投资回报率看，由于受制于一国两制的约束，会大大降低车行数量和效率，这是对的。但不对的是，香港过去是依靠金融资本、转口贸易发展起来，并影响了深圳，让后者也开始高速发展。随着世界贸易格局的改变和中国内地金融市场的成熟和强大，香港的独门生意不仅已经不再，更是逐渐被深圳超越。但即便如此，香港依靠百多年来的扎实发展，除了依然强大的金融、贸易、教育、人才和法治经验外，还拥有社会文明、独特文化、专业服务、国际化等等强大的软实力，这些是中国内地依然欠缺的。

港珠澳大桥

所以，港珠澳大桥的建立，除了所谓的政治因素外，对香港来说，是一个很好的机会和翻身的出口。深圳与香港的实力已经相差无几了，但珠海、澳门与香港比，依然存在巨大的势差，这便是港珠澳之间的机会。

本人相信，随着港珠澳大桥的开通，中国一定不会视港珠澳大桥的建设为儿戏，一定在某个时刻，出台巨大的利好政策，大大加速港珠澳的融城，这就是趋势。换言之，房地产的发展，至少在珠海，有着务实而靠谱的基础，未来资本推动力相信有增无减。

房地产的发展模式，无论是拿地模式，还是开发模式，或者投资模式，都已经改变。过去的增量为王，将逐渐转换为存量为王。目前的一二线地方政府拍地模式，均会不同程度地响应全国性土地政策的调整基调，主要变化是由无上限竞价，调整为“有限竞价+公建代建”模式。这非常考验开发商的综合实力，不仅仅是资金实力，专业创新能力也提到同等重要地位，这对普通中小民营企业是非常不利的。

这其实也是一种“隐性PPP”的形式。在房地产拉动经济发展有压力及世界货币政策调整的局势下，中国重启大基础设施建设将是一条务实之路。但投资的主体已由地方国资调整为地方国资加社会资本的模式，这可以有效降低地方政府资产负债率，同时也有效解决社会资金的出口问题。新的土地政策，将是未来后房地产时代的主流模式。而类似北京自持的模式，非常考验企业的存量运营能力，过去的开发模式几乎完全推翻。

作为购房者来说，增量市场的走弱和资金加杠杆的去化，将倒逼投资手段由过去购入等待升值转让获利，转化为长期持有运营获利。而类似珠海政府硬性要求开发商无偿提供配套建设和竞配套的模式，将大大增加政府的自持资产，为了增值，政府必须由过去经营土地向“经营土地+经营不动产”的职能转变，这个自上而下的改变，均离不开资产运营，这便是存量经济的典型特征。

这次珠海试水拍地新模式，对珠海而言，提高起拍价有几个意义，一是珠海城市价值在提升，低起拍价不能体现珠海真实价值，与最终的成交价差距也太明显，不符合客观现实。二是体现了珠海政府对城市发展的信心、期望值在提升，当然希望引入的企业具有一定的资金实力和专业实力。而综合实力强的企业能参与珠海的城市建设，在珠海由量变向质变的城市建设中，更有保障。

总之，个人认为，珠海的城市价值持续提升，并没有因为本次政策调控而下滑。相反，优质的资产总会在整体经济调整下更有表现力，珠海整体上符合中国优质资产的要求，对资本的吸引力，应该不降反升。所以此次拍地，对房地产企业而言，不仅体现企业对珠海未来的战略考量，也体现企业对自身综合实力的再次审视。对于房地产企业而言，深知巧妇难为无米之炊。时至今日，中小民企已经错失进一步在一二线做大做强的良机，除非有能力、有胆识、有思想去三四线城市深耕，否则恐怕只能痛别房地产。而房地产的未来，将是上市房企、央企、地方国企和少数全国性民企的未来。这一次，不仅仅要求你的资金是否强大，还要求你是否具备资产运营能力，更要求你是否具备大国战略眼光。

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